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Vista do alto, Goiânia parece confirmar o título que ostenta: parques extensos, ruas arborizadas e grandes áreas verdes na paisagem urbana. Mas ao passo em que o drone percorre diferentes regiões da cidade, o cenário revela contrastes que os dados não mostram.
A capital goiana possui 94 metros quadrados de área verde por habitante, índice que a torna o município brasileiro com maior cobertura do tipo e o segundo do mundo, atrás apenas de Edmonton, no Canadá, com 100 m². O número supera em quase oito vezes o mínimo recomendado pela ONU, de 12 m² por pessoa. Na mesma medida, Goiânia movimentou R$ 7,7 bilhões no mercado imobiliário em 2024, consolidando-se como o terceiro maior mercado do país, atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro, segundo dados da Ademi-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás) levantados pela consultoria Brain Inteligência Estratégica,.
O verde e a valorização imobiliária da capital parecem caminhar juntos. Mas a relação entre esses dois é mais complexa, e mais desigual, do que as pesquisas mostram.
O verde como estrutura e como mercadoria
Goiânia nasceu planejada, em 1932, o urbanista Attilio Corrêa Lima foi convidado pelo governador Pedro Ludovico Teixeira para projetar a nova capital, inspirando-se em ideias fora de seu tempo para criar uma cidade moderna. Naquele projeto original, as áreas verdes não eram complemento, mas sim parte da forma da cidade.
“A concepção original de Goiânia incorporava as áreas verdes como parte estruturante do desenho urbano, articuladas aos fundos de vale e à paisagem natural. O verde não era um adereço de beleza, era parte da forma da cidade”, afirma o arquiteto e professor Bráulio Vinícius Ferreira, diretor da Faculdade de Artes Visuais da UFG e coordenador do programa Deriva do Bem.
No entanto, logo nos primeiros anos de implantação da cidade, o plano foi desvirtuado por interesses especulativos. Várias áreas verdes foram loteadas e a concepção original, que previa parques lineares emoldurando a ideia pioneira, não foi implantada.
No Plano Diretor atual, de 2022, a lógica se transformou. O discurso ambiental permanece central, mas Bráulio aponta uma mudança decisiva: “Antes, o verde estruturava a cidade. Hoje, ele regula um processo de urbanização que já está em curso, e muitas vezes tensionado por interesses econômicos. As áreas verdes deixaram de ser estratégia de projeto urbano para se tornarem condicionantes ambientais.”
Contato com a natureza faz bem, e eleva preços
A demanda por imóveis próximos a áreas verdes não é uma tendência sem respaldo científico. Segundo estudo publicado pela revista Science Advances em junho de 2023, pessoas que vivem próximas a áreas arborizadas são, em média, 2,5 anos mais jovens biologicamente do que aquelas sem esse contato. O principal autor, Kyeezu Kim, declarou à Agência France Presse que “viver perto de áreas mais verdes pode fazer você ser mais jovem do que sua idade real.”
Se a ciência valida o bem-estar, o mercado capitaliza sobre ele, “A presença de áreas verdes impacta diretamente a valorização dos imóveis. Na prática, ocorre uma conversão de valor: um equipamento público – o parque – gera valorização imobiliária privada. Isso se traduz em aumento do metro quadrado, melhoria da percepção de qualidade ambiental e construção de uma imagem de status associada ao lugar”, avalia Bráulio Vinícius.
Dessa forma, os números confirmam, o Parque Flamboyant, no Jardim Goiás, e o Lago das Rosas, o parque mais antigo da cidade, construído na década de 1940 no Setor Oeste, são exemplos de áreas verdes que se tornaram âncoras de valorização imobiliária. Bairros como Setor Marista, Setor Bueno e Jardim Goiás estão entre os mais valorizados da capital, com imóveis que ultrapassam R$ 12 mil por metro quadrado em empreendimentos recentes, e a proximidade ao Parque Areião e ao Parque Flamboyant é apontada como um dos principais atrativos dessas regiões.
“Parques como o Flamboyant e o Areião deixaram de ser apenas espaços públicos e passaram a funcionar como elementos estruturadores de valor imobiliário. O parque, que é público, passa a operar como diferencial privado”, resume o professor.
Valorização de um lado, abandono do outro
A desigualdade na distribuição das áreas verdes não estava prevista no planejamento original de Goiânia, mas acabou se tornando resultado direto da forma como a cidade foi sendo produzida.
“O que acontece é simples: onde há maior valorização imobiliária, há também maior investimento, público e privado, em qualificação urbana, incluindo áreas verdes. Em outras regiões, o verde existe, mas muitas vezes apenas no mínimo exigido por lei, sem qualidade urbana associada”, explica Bráulio.
Ademais, o contraste se torna concreto quando se comparam os parques de diferentes regiões da cidade. De um lado, o Parque Flamboyant, no Jardim Goiás, e o Lago das Rosas, no Setor Oeste, cercados por empreendimentos de alto padrão e frequentemente citados em anúncios imobiliários como atrativos de valor. O Jardim Goiás chegou a representar 38% do total do mercado de alto padrão da capital, conforme dados da Ademi-GO.
Do outro lado, espaços como a Praça do Cruzeiro, patrimônio histórico tombado localizado no Setor Sul, que relatos de visitantes descrevem como esquecida e subutilizada apesar de sua centralidade e importância histórica. Ou o Parque Fonte Nova, no Setor Jardim Fonte Nova, na região Noroeste, onde moradores já relataram falta de iluminação, insegurança e mato alto.
Na região sudeste, o Bosque Bougainville, no Setor Parque das Laranjeiras, é descrito pela própria Amma como área não urbanizada, atualmente ações governamentais buscam a revitalização e valorização do local, que conta com a presença de ocupações irregulares, e também abrigo remanescente de Mata Seca e de uma população de macacos-prego. O Jardim Botânico, na região Sul, compartilha situação semelhante.
O crescimento imobiliário nas áreas nobres também opera segundo uma lógica que nem sempre respeita os limites do planejamento: “Embora existam regras urbanísticas, o que se observa é uma constante flexibilização em favor do mercado. O resultado é um adensamento que nem sempre está articulado com a infraestrutura urbana ou com a capacidade ambiental dessas áreas”, aponta o professor Bráulio Vinícius.
A mudança no Plano Diretor de Goiânia ampliou a possibilidade de verticalização em áreas antes predominantemente horizontais, o que tem levado novas regiões ao radar de construtoras e investidores. O efeito prático é um adensamento que pressiona as áreas verdes remanescentes justamente onde a demanda imobiliária é mais intensa.
As imagens de drone confirmam que Goiânia continua arborizada, e apontam algo ainda pouco falado: que esse verde não é neutro, tem endereço, tem valor de mercado e, em alguns casos, tem “donos”.
Neste mesmo sentido, pode-se dizer que a cidade existe além dos parques mais fotografados: há regiões com áreas verdes degradadas, populações sem acesso à qualidade ambiental e um padrão de urbanização que concentra “benefícios” onde o metro quadrado já é mais caro.
“O verde que estruturava a cidade foi, com o tempo, se tornando o verde que valoriza o imóvel. E esse benefício não chega a todos da mesma forma”, sintetiza o professor Bráulio Vinícius, da UFG.